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广州楼梯楼回报率开始低于电梯楼

2019-10-27 18:46:16
  

“我本以为只要地段好,楼梯楼和楼租金差不多,回报率可高多了。”精打细算的刘小姐打算在天河北购买一套楼梯楼先出租后自住,没想到发现楼梯楼价格并不低,而租金相对同地段面积相当的电梯楼还是低了一截,算下来投资回报率还是低。

据最新数据,今年前4个月广州电梯物业出租回报率回落至2.8%,而楼梯楼出租回报率回落至2.6%。人士认为,目前楼梯楼出租回报率呈直线下降趋势,主要原因就是楼价高、租金难涨。

3个月租金降500元

周女士在云鹤南街有一套95平方米的三房电梯楼,租约最近到期。春节时正值租房旺季,和她的房子条件相近的物业租金为5000~5500元/月都被追捧,周女士暗喜,按这样的涨幅,到了自己租约到期时租价还可能更高。

没想到,最近租约到期,正式谈价时,她的房子租价行情却不到5000元/月,大部分租客的出价仅为4500~4800元/月。

“这个板块的行情基本维持在5000元/月的水平,但有业主为求尽快将物业租出,租客出价到月租4500~4800元都愿意接受。”合富置业水荫分行主管廖锦春告诉记者,虽然与去年同期相比,该板块的租金有8%~10%的涨幅,但是市场经过了旺季后还是归于平淡。

他发现,大部分业主为了尽快将物业租出缩短空置时间,一般都以接近市场价的价格放盘。而由于该板块的放租盘源数量向来不多,租客可选择的空间也不大,所以只要是价格接近市场价,基本都能很快决定下来:“盘源消化的速度比较快,从放盘到成交只需一周左右。”

业内人士:今年部分楼宇租金下跌

“租金下跌只是某些板块个别楼盘的现象,从数据上看,目前广州二手楼租价呈 稳中上扬的态势。”中原地产市场部主任黄燕飞告诉记者,二手楼租价在2013年有所波动,但目前波幅是上扬的,全市略高于49元左右/平方米/月,甚至创 下历史新高:“楼梯楼价格低,为39.7元/平方米/月左右,但是与全市的趋势一致。除了春节价格略有下降,3~5月租价水平还是持续上扬的。”她告诉记 者,目前下降的是整体二手回报率。

价格方面,据合富标准指数监测,2014年4月广州住宅平均成交租金为48.6元/平方米/月,环比3月上涨4.6%,同比2013年4月份上涨10.4%。

调查显示,海珠区西部的江南西、工业大道;番禺的华南、洛溪板块以及天河区的天河中心片区等,租金均出现一定幅度上涨,涨幅在100~300元。不过,统计发现,也有部分区域的租金走稳,如白云、原芳村、花都、原黄埔等外围及近郊片区。

现象:今年楼梯楼回报率比电梯低0.2个百分点

据满堂红数据, 4月份广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为20890元/平方米,环比上升4.1%,同比上升24.9%,然而与此同时,4月份广州市9区 (不含南沙、从化)二手住宅平均租金为46.9元/平方米/月,环比下跌0.3%,其中楼梯楼的租金回报率比电梯楼低0.2%。该报告发现,有电梯物业的 出租回报率从2011年的3.0%回落到2014年前四个月的2.8%;而无电梯物业的出租回报率在2011年~2012年高于或等于有电梯物业的回报 率,但从2013年开始直线回落,今年前四个月只有2.6%,比同期有电梯物业的回报率低了0.2个百分点。

出租回报率的变化主要源于楼价的高涨和租金的涨幅不成比例。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析,无电梯物业在最近两年的成交价上涨急 速,今年前四个月的均价对比2011年的水平,上升了54.5%,但平均租金仅比三年前的水平上升33.6%:“出现这种‘价高回报低’的现象,主要是超 过75%的无电梯物业集中在老三区及白云区的个别板块,加上近年学位房价被过度炒高,这些无电梯物业一旦能跟省一级或市一级小学‘挂靠’,其售价便会水涨 船高。”

投资建议

楼梯楼谈价空间大于电梯楼

楼价上涨的同时,因楼龄及内部结构跟带电梯的商品房差距明显,无电梯物业在租赁市场上处于相对劣势。而且,受租客“喜新厌旧”的习惯思维影响,一般住宅物业在楼龄超过20年后,租金便呈逐年下跌趋势。

“无电梯物业的毛回报率也会相应缓慢回落。”海珠区一名房地产销售人员告诉记者,这种变化令业主和买家的心态都发生了变化:“楼梯楼的谈价空间比电梯楼大。”

据了解,目前购买楼梯房的客户中,一部分是为了子女入读名校的指标,一部分是对老城区完善配套的中短线投资,还有一部分则是喜欢老城区的居住环境和消费环境。

周峰建议,把楼梯房用作投资对象的准买家,尽可能选择楼龄在20年以下的楼梯房,这类房源的租金在出租时可以保证比周边更长楼龄的楼梯房高:“为了入学指标的买家,则不需要太计较楼龄,只要房屋的结构没有安全隐患,价格可以接受,都可以决定入手。”

来源:广州日报

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